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Por muito tempo, quem precisava de um lugar para morar ou operar um negócio tinha, na prática, apenas três alternativas: a compra do imóvel, um contrato de locação tradicional, longo e rígido, ou uma hospedagem temporária, pensada apenas para estadias curtas. Esse modelo está dando lugar ao Real Estate as a Service (REaaS), conceito que representa a migração do mercado imobiliário de uma lógica de posse para uma lógica de uso.

 

Esse modelo, porém, está com os dias contados. Avanços tecnológicos, novos hábitos de consumo e uma demanda crescente por flexibilidade estão levando o setor de uma lógica de posse para uma lógica de uso. Esse movimento já é conhecido pelo mercado como Real Estate as a Service (REaaS).

 

Neste blog, mostramos por que essa mudança é estrutural e por que unir espaço físico, tecnologia e experiência virou uma oportunidade real de diferenciação para quem atua no mercado imobiliário. Boa leitura!

 

 

Possíveis causas da migração 

 

Três forças convergiram para tornar esse modelo binário insuficiente.

 

Tecnologia acelerou a transformação:

Avanços tecnológicos. Plataformas digitais, assinatura eletrônica, análise de dados, check-in remoto e gestão automatizada simplificaram a operação de imóveis. O que antes exigia semanas de burocracia hoje pode ser resolvido em poucos cliques.

 

Novos hábitos de consumo

Mudanças no comportamento do consumidor. A economia por assinatura deixou de ser um nicho de streaming e mobilidade. Hoje, ela faz parte do consumo de carros, roupas, softwares e também de moradias e espaços corporativos.

 

Flexibilidade como prioridade

Demanda por flexibilidade. Trabalho remoto e híbrido, carreiras menos lineares, mobilidade entre cidades e países e a incerteza econômica mudaram a relação com a moradia. Cada vez mais pessoas evitam assumir contratos de 12, 24 ou 30 meses, mesmo quando poderiam pagá-los.

 

O resultado dessas três forças combinadas, no entanto, não é mais uma tendência passageira e surge como uma mudança estrutural no setor, que caminha da posse para o uso.

 

O que é Real Estate as a Service?

 

Um relatório da consultoria Deloitte descreve bem essa mudança. Em vez do tradicional “location, location, location”, o mercado passa a combinar localização, dados e experiência. A consultoria define esse modelo como Real Estate as a Service (REaaS).

 

Na prática, isso significa que o valor de um imóvel deixa de estar apenas onde ele está e passa a depender também de como ele é usado e da experiência que entrega a quem o ocupa.

 

Os desafios da nova geração com o mercado imobiliário

 

É comum em conteúdos sobre o tema resumir essa mudança a uma frase simples: “a nova geração não quer mais ter casa própria, prefere alugar por assinatura”.

 

Os dados, porém, pedem mais cautela.

 

Pesquisas recentes mostram que comprar o primeiro imóvel está, de fato, mais difícil hoje do que era para gerações anteriores.

 

A pesquisa “Retratos do Morar”, realizada pela Ipsos-Ipec para o Grupo QuintoAndar, mostra que 41% dos entrevistados não têm recursos para dar entrada ou financiar um imóvel. Entre a geração Z, esse percentual sobe para 47%.

 

Só que essa dificuldade financeira não se traduz em desinteresse pela posse.

 

Pelo contrário: a mesma pesquisa revela que a geração Z lidera o desejo pela casa própria no Brasil, com 50% dos jovens de 18 a 28 anos afirmando pretender comprar um imóvel, um percentual maior do que o de millennials, geração X e baby boomers.

 

Existe, sim, uma demanda crescente por modelos mais flexíveis de uso sem posse. Ela nasce muito mais das restrições de acesso ao mercado, como crédito caro, entrada elevada e renda comprometida, do que de uma rejeição à propriedade.

 

Mas, seria um erro estratégico construir todo um modelo de negócio sobre a premissa de que “essa geração não quer mais ter casa própria”.

 

Uma leitura mais responsável é outra. Essa geração convive com um cenário menos estável do que o de seus pais e testa modelos de assinatura com naturalidade, porque já os utiliza em outras áreas da vida. Ainda assim, mantém a casa própria como uma aspiração de longo prazo.

 

Uma coisa não anula a outra e um bom produto imobiliário como serviço precisa ser desenhado para acompanhar essa transição, não para substituí-la por completo.

 

De vendedor de ativos a gestor de serviços e experiências

 

As empresas que continuarem operando apenas na lógica tradicional correm o risco de perder relevância. O público valoriza cada vez mais a experiência de uso contínuo.

 

E é aqui que surge a oportunidade: quem se antecipar pode transformar essa mudança em vantagem competitiva real, deixando de atuar como vendedor ou locador de metros quadrados para assumir um papel de gestor de serviços e experiências.

 

Essa mudança também transforma a lógica de geração de receita. Em vez de concentrar o retorno na venda ou na locação, o ativo passa a gerar valor durante toda a sua vida útil.

 

Além da receita recorrente com a ocupação, entram em cena serviços, conveniências e outras soluções que ampliam as possibilidades de monetização e fortalecem o relacionamento com os usuários.

 

Isso já aparece nas tendências mapeadas para o setor, que apontam para um mercado guiado por transformações demográficas e um consumidor cada vez mais exigente em relação à experiência e à flexibilidade.

 

Em outras palavras, a pergunta deixa de ser apenas sobre o imóvel. Passa a ser: “como esse espaço está sendo usado e que valor ele entrega para quem o ocupa?”. Esse é o deslocamento de foco que caracteriza o modelo REaaS, baseado em:

 

Lógica do espaço físico: projeto, construção e operação de edifícios pensados para múltiplos formatos de uso;

 

Vantagem tecnológica: plataformas de gestão, automação de contratos, dados de comportamento do usuário e canais digitais de relacionamento;

 

Experiência do usuário: curadoria de serviços, comunidade, conveniência e conforto como parte central da proposta.

 

É preciso entender o público para criar o produto

 

Não existe um único modelo de REaaS

Mas antes, um ponto de atenção. Não existe um único produto de “moradia como serviço” que sirva para todo mundo. 

 

Um erro comum é tratar o REaaS como um formato único. Na prática, ele funciona como um guarda-chuva para produtos diferentes, desenvolvidos para públicos com necessidades, orçamentos e expectativas de permanência distintas.

 

E nós, que sempre defendemos a pesquisa antes de qualquer decisão de projeto, (confira nossos serviços de estudos), destacamos a necessidade de pesquisas de comportamento e de demanda para traçar esses perfis. Alguns exemplos deles:

 

Soluções para diferentes perfis

Jovens profissionais e nômades digitais buscam, acima de tudo, flexibilidade contratual, senso de comunidade e liberdade para se mudar entre cidades. Por isso, respondem bem a modelos de coliving, com contratos curtos e espaços de coworking integrados.

Estudantes universitários e de intercâmbio priorizam proximidade do campus, custo compartilhado e previsibilidade de gastos, o que torna o student housing, com unidades compactas e áreas comuns de estudo, o formato mais adequado.

Famílias e casais no início da vida adulta, por sua vez, querem estabilidade de médio prazo sem assumir o compromisso financeiro de uma compra, um público que se encaixa bem no build-to-rent multifamily, com unidades maiores e infraestrutura de bairro. 

Já executivos e profissionais em transição temporária de cidade valorizam praticidade, mobília completa e contratos de poucos meses, perfil atendido por moradia corporativa.

Idosos e famílias de terceira idade têm necessidades bem distintas, centradas em segurança, serviços de apoio e convívio social, o que justifica o crescimento por moradias com suporte assistencial e programação de atividades – os chamados senior livings.

 

O papel da arquitetura nesse cenário

Do ponto de vista arquitetônico, isso se traduz em decisões concretas. Entre elas estão a proporção entre áreas privativas e comuns, a escolha do mobiliário e a preparação dos ambientes para receber serviços como limpeza, manutenção sob demanda e programação de eventos.

 

O mercado não está simplesmente digitalizando a locação tradicional, mas sim criando uma categoria nova de produto imobiliário.

 

Uma que só funciona quando o espaço físico, a tecnologia e a experiência do usuário são desenhados juntos, a partir de uma leitura precisa de quem vai, de fato, morar ali.

 

Sua empresa está preparada para essa mudança?

 

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