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Quem já abriu o Plano Diretor de Florianópolis sabe que são centenas de páginas de lei. Com termos técnicos, tabelas de zoneamento e exceções que parecem confundir até mesmo os profissionais da área.
Arquitetos e incorporadores precisam reler alguns trechos diversas vezes, agendar consultas com a Prefeitura só para interpretar um artigo. E o cidadão comum acaba desistindo de saber por que aquele prédio na esquina tem tantos andares.
Foi para ajudar com esses problemas que o CO STUDIO criou a websérie: “Desvendando o Plano Diretor de Florianópolis”. Um projeto que explica em vídeos curtos como a legislação urbanística da capital catarinense funciona.
Neste texto, contamos a proposta por trás da série e resumimos os 3 primeiros episódios, que já estão no ar. Boa leitura 🙂
A proposta da websérie
A ideia nasceu de uma simples constatação. Entender o Plano Diretor não é opcional pra quem trabalha com desenvolvimento urbano.
Mas depois de ouvir tantas dúvidas de clientes e parceiros, e sabendo o quanto esses Decretos e Instruções Normativas são densos, mutáveis e cheios de nuances que fogem do óbvio, decidimos, como arquitetos (e como defensores do conhecimento sobre a cidade), criar um material didático e acessível sobre o tema, através de vídeos curtos no nosso canal do YouTube.
A base legal usada em toda a série é a Lei Complementar nº 482/2014, que instituiu o Plano Diretor de Urbanismo do Município, revisada e consolidada pela Lei Complementar nº 739/2023.
O plano foi estruturado em dez pilares. Entre eles a criação de bairros completos e o fortalecimento de centralidades urbanas, com o objetivo de aproximar moradia, trabalho, lazer e serviços em um mesmo raio de deslocamento (leia mais em NSC Total). É esse documento legal, que orienta cada episódio.
Para quem a websérie foi pensada
Nosso objetivo é contribuir com a leitura dessa legislação. E mostrar, com exemplos reais, como regras abstratas se traduzem em decisões concretas de projeto.
Por isso, a websérie foi pensada para arquitetos, urbanistas, incorporadores, investidores, estudantes e também para qualquer cidadão interessado sobre como a cidade é planejada e por que ela cresce do jeito que cresce.
Os episódios são independentes entre si. Mas formam, juntos, um curso progressivo, do entendimento mais básico até questões específicas do dia a dia de quem projeta e aprova empreendimentos na cidade.
Os 3 primeiros episódios já estão no ar, e você pode conferir no nosso canal do Youtube.
Mas para matar a curiosidade, revelamos um pouco dos conteúdos por aqui:
Episódio 1
Introdução: por que o Plano Diretor parece tão complexo
O primeiro episódio é a porta de entrada da série. Nele, Lucas Passold (co-fundador do CO STUDIO) apresenta a websérie, explica o que é o Plano Diretor, por que tantas pessoas, inclusive profissionais experientes, têm dificuldade de interpretá-lo, e por que essa compreensão é essencial para quem pretende desenvolver um projeto em Florianópolis…
Episódio 2
Consulta de Viabilidade
O segundo episódio fala sobre a Consulta de Viabilidade, um dos documentos mais consultados do processo de desenvolvimento imobiliário e, ao mesmo tempo, um dos mais mal compreendidos.
Segundo a própria Prefeitura de Florianópolis, trata-se do documento que informa ao interessado os limites de ocupação, o zoneamento e a adequação de uso de um imóvel. Sendo pré-requisito para dar entrada no licenciamento de uma obra (fonte: Prefeitura Municipal de Florianópolis).
Hoje, com o sistema de geoprocessamento, parte do processo já é automatizada.
Dessa forma, a consulta ficou mais rápida, mas isso não dispensa quem está desenvolvendo um projeto de entender a fundo as regras que estão por trás dela (seria esse o tema do quarto episódio?).
Se esse tema te interessa, o CO STUDIO já aprofundou o assunto em outro conteúdo do blog. Mostrando como um estudo de viabilidade bem-feito antecipa decisões e impacta diretamente o VGV e o ROI de um empreendimento — confira aqui.
Episódio 2 na íntegra
Episódio 3
Como um prédio de 5 andares pode ser aprovado em um zoneamento que permite só 2 pavimentos?
Você provavelmente já se fez essa pergunta ao passar por uma rua de Florianópolis: “Como esse prédio foi aprovado com essa quantidade de pavimentos?” O terceiro episódio parte dessa dúvida pra desmontar um mal-entendido comum, a ideia de que um edifício está automaticamente irregular só porque aparenta ter mais pavimentos do que o zoneamento permite.
O episódio explica a diferença entre pavimentos existentes fisicamente e pavimentos computáveis para efeito da legislação, mostrando como elementos como pilotis, subsolo, cobertura (rooftop) e pavimentos técnicos podem alterar completamente essa contagem.
Exemplo:
A própria Lei Complementar 482/2014, no seu artigo 66-A (incluído pela revisão de 2023), prevê o acréscimo de um pavimento e de 3,60 metros de altura para a implantação de pilotis em situações específicas, entre elas a substituição de subsolo em áreas de risco ao lençol freático, edificações que usam incentivos de uso misto em zoneamentos de até três pavimentos, e empreendimentos de habitação de interesse social.
O que vem por aí
Além desses conteúdos já publicados, a série pretende abordar também tópicos como: fruição pública, habitação de interesse social e uso misto, além de outros, que aparecem entrelaçados na legislação vigente como mecanismos concretos de incentivo construtivo.
Estamos sempre de olho nos comentários (sim, lemos todos!). Então, se surgir alguma dúvida ou sugestão de pauta, pode nos escrever por lá.
Nossa proposta é construir, de forma coletiva, essa biblioteca de referência sobre o Plano Diretor da cidade. Afinal de contas, desenhamos o mundo criativo em que queremos viver 🙂
Assista aos três primeiros episódios nos links acima e acompanhe o canal do CO STUDIO no YouTube para não perder os próximos episódios!
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